Kat İrtifakı Nedir? Kat Mülkiyeti ile Farkı Nedir?
Ev alırken en çok kafa karıştıran iki kelime: kat irtifakı ve kat mülkiyeti. İkisi de tapuda yazar. Ama aynı şey değildir. Aradaki farkı bilmemek, parayı riske atmak demek.
Kısaca anlatalım.
Kat İrtifakı Nedir?
Kat irtifakı, binanın henüz bitmediği aşamada kurulan haktır.
- Bina inşaat halinde ya da yeni bitmiş olabilir.
- Ama iskan (yapı kullanma izni) henüz alınmamıştır.
- Tapuda mülkiyetin değil, arsa payının karşılığını gösterir.
Yani bir nevi “rezervasyon” gibi düşünün. Daire sizin adınıza yazılı, ama resmi süreç tam bitmemiş.
Kat irtifakı, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ile düzenlenir.
Kat Mülkiyeti Nedir?
Kat mülkiyeti, sürecin son ve en güvenli halidir.
- Bina tamamen bitmiştir.
- Belediyeden iskan belgesi alınmıştır.
- Tapuda “arsa” kaydı “bina/daire” olarak değişir (cins değişikliği).
- Her daire, ayrı bir bağımsız mülk olarak tescillenir.
Bu aşamada hakkınız devlet güvencesi altındadır.
Kat İrtifakı ile Kat Mülkiyeti Farkı
Tek cümleyle: Fark, iskanın olup olmamasıdır.
| Konu | Kat İrtifakı | Kat Mülkiyeti |
|---|---|---|
| Bina durumu | Bitmemiş / iskansız | Bitmiş + iskanlı |
| Tapuda görünen | Arsa payı | Bağımsız daire |
| Güvence seviyesi | Geçici aşama | Kesinleşmiş hak |
| Kredi kolaylığı | Bankalar çekimser | Kredi çok daha rahat |
| Elektrik/su | Pahalı “şantiye tarifesi” olabilir | Normal abonelik |
Kat İrtifakı Riskli mi?
Tamamen değil. Ama dikkat gerektirir.
- İnşaat bitmeyebilir veya gecikebilir.
- Bazı bankalar kredi vermekte zorlar.
- Aidat, ortak alan sorunları yaşanabilir.
İpucu: Projeden ev almak ucuz olabilir. Ama iskanı ve müteahhidi mutlaka araştırın.
Kat Mülkiyetine Geçiş Nasıl Olur?
İki yol var:
- Otomatik (resen): Yeni iskan alan binalarda belediye, işlemi doğrudan tapuya bildirir (5912 sayılı düzenleme).
- Manuel: Eski binalarda mal sahibi, evraklarla Tapu Müdürlüğü’ne kendi başvurur.
2026 Masrafları (Güncel)
- Tapu harcı: Satış bedelinin %4’ü (alıcı %2 + satıcı %2).
- Döner sermaye: Temel gösterge 2.227 TL. Büyükşehirlerde yöresel katsayıyla 6.681 TL’ye kadar çıkabilir.
- Cins değişikliği (LİHKAB): Binanın taban alanına göre ayrıca hesaplanır.
Not: Kesin tutar, işlem sırasında tapu müdürlüğünün sisteminde çıkar. Sosyal medyadaki “tek rakam” paylaşımlarına güvenmeyin.
Sıkça Sorulan Sorular (SSS)
Kat irtifaklı ev alınır mı?
Alınır. Ama iskan riskini göze almanız gerekir. Müteahhidi ve projeyi iyi araştırın.
Kat irtifaklı tapu ile kredi çekilir mi?
Çekilebilir. Ancak bazı bankalar çekimser davranır. Kat mülkiyetli tapuda kredi çok daha kolaydır.
Kat mülkiyetine geçiş zorunlu mu?
İskan alan binalarda geçiş beklenir. Geçilmezse elektrik-su gibi işlerde sorun ve ek maliyet çıkar.
Kat irtifakını e-Devlet’ten sorgulayabilir miyim?
Evet. e-Devlet veya Web Tapu üzerinden tapu bilgilerinizi görebilirsiniz.
Aradaki en temel fark nedir?
İskan belgesi. İskan yoksa kat irtifakı, varsa kat mülkiyeti.