Kentsel Dönüşümde 2/3 Çoğunluk Nedir?
Kentsel dönüşüm sürecine giren birçok apartmanda bir noktada mutlaka şu cümle duyulur:
“2/3 çoğunluk sağlanırsa dönüşüm yapılabiliyor.”
Peki bu 2/3 çoğunluk tam olarak ne anlama geliyor? Her binada geçerli mi? Bir malik istemezse dönüşüm durur mu?
Bu konu özellikle riskli yapı kararı alınan binalarda sıkça gündeme geliyor. Ancak uygulamada birçok kişinin 2/3 çoğunluğun nasıl hesaplandığını tam olarak bilmediğini görüyoruz.
Bu nedenle kafa karışıklığına neden olan bu konuyu sade bir dille açıklamakta fayda var.
2/3 Çoğunluk Ne Demektir?
Kentsel dönüşümde bahsedilen 2/3 çoğunluk, bağımsız bölüm sayısına göre değil, arsa payına göre hesaplanır.
Bu önemli bir ayrıntıdır.
Bir apartmanda 10 daire bulunması, her dairenin eşit oy hakkına sahip olduğu anlamına gelmez. Tapudaki arsa payları farklıysa hesaplama da buna göre yapılır.
Riskli yapı kararı kesinleştikten sonra dönüşümün nasıl yapılacağı, hangi projeye göre ilerleyeceği veya hangi yükleniciyle anlaşılacağı gibi konularda arsa payının en az üçte ikisini temsil eden maliklerin kararı esas alınabilir.
Bu nedenle bazı binalarda daire sayısı olarak çoğunluk sağlansa bile arsa payı bakımından yeterli çoğunluk oluşmayabilir.
Her Malik Aynı Güce Sahip Mi?
Uygulamada en çok karıştırılan noktalardan biri budur.
Örneğin bir binada giriş kattaki büyük bir daire ile daha küçük bir dairenin arsa payları farklı olabilir.
Bu durumda her iki malik bir kişi olsa da hesaplamada etkileri aynı olmayabilir.
Bu nedenle dönüşüm toplantılarında sadece kaç kişinin onay verdiğine değil, toplam arsa payına da bakılır.
Bazen apartmanda 8 kişi dönüşümü isterken arsa payı hesabında gerekli çoğunluk oluşmayabilir.
Tam tersi durumlar da yaşanabilir.
Çoğunluk Sağlanırsa Ne Olur?
Riskli yapı sürecinde gerekli çoğunluk sağlandığında dönüşüm kararları alınabilir ve süreç ilerleyebilir.
Ancak bu durum her aşamada tüm sorunların ortadan kalktığı anlamına gelmez.
Projelendirme, sözleşme hazırlığı, ruhsat işlemleri, finansman planlaması ve yüklenici seçimi gibi birçok konu yine dikkatli şekilde yürütülmelidir.
Sadece çoğunluğun oluşmuş olması başarılı bir dönüşüm için yeterli değildir.
Karşı Çıkan Malik Ne Yapabilir?
Bazı apartmanlarda tüm malikler aynı fikirde olmayabiliyor.
Kimisi yeni binanın avantajlarını görürken kimisi ekonomik nedenlerle veya başka sebeplerle dönüşüme sıcak bakmayabiliyor.
Bu durumda mevzuatta belirlenen süreçler uygulanır.
Ancak uygulamanın detayları dosyanın durumuna, kararın içeriğine ve güncel mevzuata göre değişebileceği için hukuki destek alınması faydalı olabilir.
Özellikle hisseli tapuların bulunduğu yapılarda süreç daha karmaşık hale gelebilmektedir.
Gerçek Hayattan Bir Örnek
İstanbul’da bulunan 12 daireli bir apartmanı düşünelim.
Apartmanın 9 daire sahibi dönüşüm yapılmasını istiyor. İlk bakışta çoğunluk sağlanmış gibi görünüyor.
Ancak tapu kayıtları incelendiğinde karşı çıkan 3 daire sahibinin arsa paylarının oldukça yüksek olduğu ortaya çıkıyor.
Yapılan hesaplama sonucunda gerekli 2/3 arsa payı çoğunluğu oluşmuyor.
Bu nedenle süreç beklenenden daha uzun sürüyor ve taraflar yeniden görüşmek zorunda kalıyor.
Bu örnek, neden sadece daire sayısına bakılmaması gerektiğini açıkça gösteriyor.
Karar Vermeden Önce Arsa Paylarını Kontrol Edin
Birçok apartmanda dönüşüm görüşmeleri yapılırken kimse tapudaki arsa paylarını incelemiyor.
Sonrasında ise çoğunluk hesabında sürpriz sonuçlarla karşılaşılabiliyor.
Bu nedenle toplantı yapılmadan önce tapu kayıtlarının ve arsa paylarının incelenmesi sürecin daha sağlıklı ilerlemesini sağlar.
Özellikle eski yapılarda zamanında yapılan kat irtifakı işlemleri nedeniyle farklı dağılımlar bulunabiliyor.
Sık Sorulan Sorular
Soru: 2/3 çoğunluk daire sayısına göre mi hesaplanır?
Cevap: Hayır. Esas olan arsa payı hesabıdır. Daire sayısı tek başına belirleyici değildir.
Soru: Tüm maliklerin onayı gerekli midir?
Cevap: Riskli yapı sürecinde bazı kararlar için tüm maliklerin onayı gerekmeyebilir. Ancak süreç dosyanın durumuna göre değişebilir.
Soru: Karşı çıkan malik dönüşümü tamamen engelleyebilir mi?
Cevap: Bu durum çoğunluk hesabına, alınan kararlara ve yürürlükteki mevzuata göre değerlendirilir.
Soru: Arsa payı nereden öğrenilir?
Cevap: Tapu kayıtlarında ve tapu senetlerinde arsa payı bilgileri görülebilir.
Soru: Hisseli tapularda 2/3 hesabı farklı mı yapılır?
Cevap: Hisseli mülkiyet bulunan yapılarda hesaplamalar daha detaylı olabilir. Bu nedenle uzman desteği alınması faydalı olur.
Sonuç
Kentsel dönüşümde 2/3 çoğunluk denildiğinde aslında daire sayısından çok arsa payı çoğunluğu anlaşılmalıdır. Bu nedenle apartman toplantılarında yalnızca kaç kişinin dönüşümü istediğine bakmak yeterli değildir. Sağlıklı bir değerlendirme için tapu kayıtlarının ve arsa paylarının incelenmesi gerekir.
Sizin binanızda dönüşüm görüşmeleri yapılırken 2/3 çoğunluk konusunda bir anlaşmazlık yaşandı mı? Arsa payı hesabı beklediğinizden farklı çıktı mı? Deneyimlerinizi paylaşabilirsiniz.