Herkese merhabalar,
Kentsel dönüşüm süreçlerinde sahadayken en çok karşılaştığımız ve kafaları en çok karıştıran konulardan biri kesinlikle arsa payı hesaplaması. Sürekli gündemimizde olan bu konuyu, çok fazla yasal ve teknik detaya boğmadan, en net haliyle özetlemek istedim.
Arsa Payı Nedir?
Kısaca özetlemek gerekirse; binanın üzerine kurulu olduğu ana arsada, sizin dairenize (veya dükkanınıza) düşen yasal ortaklık payıdır. Yani topraktaki hakkınızdır.
Arsa Payı Nasıl Hesaplanır?
Toplumda genelde yanlış bilinen bir durum var: Arsa payı dairenin metrekaresine göre değil, dairenizin değerine göre hesaplanır.
Formülümüz oldukça basittir:
Bağımsız Bölümün Değeri / Binanın Toplam Değeri = Arsa Payı Oranı
Basit Bir Örnekle Açıklayalım:
Diyelim ki 1.000 metrekare bir arsa üzerinde binamız var. Binanın toplam değeri projede 10.000.000 TL olarak belirlenmiş olsun. Sizin dairenizin proje değeri ise 1.000.000 TL olsun.
Bu durumda sizin arsa payı oranınız 1/10’dur. Yani 1.000 metrekarelik arsada size düşen pay 100 metrekaredir.
Önemli Bir Detay: Bu değerleme, binanın bugünkü piyasa değerine göre (şimdi burası çok değerlendi, benim dairem güney cephe vs. diyerek) yapılmaz. Binanın ilk inşa edildiği ve kat irtifakının kurulduğu tarihteki proje değerleri baz alınır.
Kentsel Dönüşümde Neden Çok Önemli?
Kentsel dönüşüm kararı alırken hepimizin bildiği o meşhur üçte iki (2/3) çoğunluk kuralı var ya; işte o oran kişi sayısına göre değil, arsa payı çoğunluğuna göre hesaplanır. Ayrıca yeni yapılacak projede müteahhitten alacağınız yeni dairenin büyüklüğü veya hakkınız da doğrudan mevcut arsa payınıza bağlıdır.
Eğer eski tapunuzdaki arsa payının zamanında hatalı hesaplandığını düşünüyorsanız, kentsel dönüşüm süreci tam anlamıyla başlamadan önce “arsa payının düzeltilmesi davası” açma hakkınız yasal olarak mevcuttur.
Umarım faydalı bir özet olmuştur. Sizin de sahada veya projelerde karşılaştığınız ilginç arsa payı sorunları varsa aşağıda tartışalım.