Kentsel Dönüşümde Tapu Masraflarını Kim Öder?
Kentsel dönüşüm sürecine giren bina sahiplerinin en sık sorduğu sorulardan biri de tapu masraflarıyla ilgili oluyor. Özellikle yeni bina tamamlandıktan sonra tapuların yeniden düzenlenmesi, kat irtifakı veya kat mülkiyeti işlemleri gündeme geldiğinde birçok kişi “Bu masrafları müteahhit mi ödeyecek, yoksa biz mi?” sorusunu sormaya başlıyor.
İşin doğrusu, bunun tek bir cevabı yok. Çünkü kentsel dönüşüm projelerinde tapu masraflarının kim tarafından karşılanacağı çoğu zaman taraflar arasında yapılan sözleşmeye bağlı olarak değişiyor.
Bu nedenle sözleşme imzalanmadan önce bu konunun netleştirilmesi ileride yaşanabilecek tartışmaların önüne geçiyor.
Tapu masrafı denince hangi giderler kastediliyor?
Vatandaşlar genellikle bütün işlemleri “tapu masrafı” olarak adlandırıyor. Ancak uygulamada farklı kalemler bulunuyor.
Bunların arasında tapu harçları, döner sermaye bedelleri, kat irtifakı işlemleri, kat mülkiyetine geçiş masrafları, vekalet giderleri ve çeşitli resmi işlem ücretleri yer alabiliyor.
Bazı projelerde bu giderlerin tamamı yüklenici tarafından karşılanırken bazı projelerde belirli kısmı maliklere bırakılabiliyor.
Bu nedenle öncelikle hangi masrafın konuşulduğunu netleştirmek gerekiyor.
Sözleşmede yazan esas alınır
Kentsel dönüşüm uygulamalarında en önemli belge yapılan sözleşmedir.
Birçok projede yüklenici firma, yeni tapuların çıkarılması ve kat mülkiyetine geçiş sürecindeki bazı masrafları üstlenebiliyor. Ancak bu durum her projede aynı değildir.
Örneğin bazı sözleşmelerde “tüm tapu işlemleri yüklenici tarafından karşılanacaktır” hükmü yer alırken, bazı sözleşmelerde yalnızca belirli giderlerin firma tarafından ödeneceği belirtiliyor.
Sonradan sürprizle karşılaşmamak için bu maddelerin dikkatlice okunması gerekiyor.
Harç muafiyetleri kafa karıştırabiliyor
Kentsel dönüşüm kapsamında yapılan bazı işlemler için mevzuatta çeşitli harç, vergi ve ücret muafiyetleri bulunabiliyor.
Bu nedenle vatandaşlar bazen hiçbir ödeme yapılmayacağını düşünebiliyor.
Oysa her işlem otomatik olarak ücretsiz değildir. Muafiyetlerin kapsamı, işlem türüne ve yapılan uygulamaya göre değişebiliyor.
Bu yüzden tapu müdürlüğüne gidildiğinde hiç beklenmeyen bazı masraflarla karşılaşılması mümkün olabiliyor.
Uygulamada en çok yaşanan anlaşmazlık
Sahada sık karşılaşılan konulardan biri de yeni bina tamamlandıktan sonra ortaya çıkan tapu giderleridir.
Bazı malikler bütün masrafların müteahhit tarafından karşılanacağını düşünürken, yüklenici firma sözleşmede yer almayan giderlerin maliklere ait olduğunu savunabiliyor.
Bu tür tartışmaların büyük kısmı aslında sözleşme hazırlanırken birkaç cümlenin eksik yazılmasından kaynaklanıyor.
Bu nedenle tapu işlemleriyle ilgili tüm masrafların açık şekilde belirtilmesi büyük önem taşıyor.
Gerçek hayattan bir örnek
İstanbul’da 8 daireli bir apartmanın dönüşüme girdiğini düşünelim.
Bina yıkılıp yeniden yapılıyor ve daire sahipleri yeni tapularını almak için işlemlere başlıyor.
Malikler tüm masrafların yüklenici tarafından karşılanacağını düşünürken, sözleşmede yalnızca belirli işlemlerin firma tarafından ödeneceği yazıyor.
Sonuç olarak bazı resmi işlem giderleri maliklere yansıtılıyor ve taraflar arasında tartışma çıkıyor.
Oysa sözleşmede bu konu detaylı şekilde düzenlenmiş olsaydı süreç çok daha sorunsuz ilerleyebilirdi.
Tapu işlemlerinde acele karar vermeyin
Kentsel dönüşüm sürecinde insanlar genellikle daire büyüklüğüne, kat durumuna veya teslim tarihine odaklanıyor.
Fakat küçük gibi görünen tapu ve resmi işlem masrafları da ileride önemli bir konu haline gelebiliyor.
Bu nedenle sözleşme imzalamadan önce hangi giderlerin yükleniciye, hangilerinin maliklere ait olduğunu yazılı şekilde görmek faydalı olacaktır.
Sık Sorulan Sorular
Soru: Kentsel dönüşümde tapu masraflarını her zaman müteahhit mi öder?
Cevap: Hayır. Bu durum sözleşme hükümlerine göre değişebilir. Her projede aynı uygulama yoktur.
Soru: Tapu harcı kentsel dönüşümde alınır mı?
Cevap: Bazı işlemler için mevzuatta muafiyetler bulunabilir. Ancak her işlem otomatik olarak harçtan muaf değildir.
Soru: Yeni tapu çıkarılırken ödeme yapmak gerekir mi?
Cevap: Yapılan işlemin türüne göre çeşitli resmi ücretler veya giderler ortaya çıkabilir.
Soru: Kat mülkiyetine geçiş masraflarını kim öder?
Cevap: Bu konu genellikle sözleşmede düzenlenir. Tarafların anlaşmasına göre değişebilir.
Soru: Tapu masrafları sonradan maliklere yüklenebilir mi?
Cevap: Sözleşmede açık hüküm bulunuyorsa mümkündür. Bu nedenle imza öncesinde maddelerin dikkatlice incelenmesi gerekir.
Sonuç
Kentsel dönüşümde tapu masraflarının kim tarafından ödeneceğinin tek bir cevabı yoktur. Bazı giderler mevzuat kapsamında muafiyetlerden yararlanabilirken, bazı masraflar taraflar arasında yapılan sözleşmeye göre belirlenir. Bu nedenle dönüşüm sürecine giren maliklerin yalnızca daire paylaşımına değil, resmi işlem giderlerine ilişkin maddelere de dikkat etmesi gerekir.
Sizin bulunduğunuz projede tapu işlemleriyle ilgili masrafları kim karşıladı? Sözleşmede bu konu açıkça belirtilmiş miydi? Deneyimlerinizi paylaşabilirsiniz.