Tapu Kaydında “ŞBİ” Nedir? Şerh, Beyan ve İrtifak Sütunlarının Anlamları ve Riskleri
Forum takipçilerimiz ve gayrimenkul dünyasını yakından takip eden editör arkadaşlarım, merhaba. Tapu senedi alırken ya da e-Devlet üzerinden tapu kaydı (Web Tapu) sorgulatırken en üstte veya ilgili bölümlerde kocaman harflerle “ŞBİ” kısaltmasını görürüz.
Açılımı Şerh, Beyan, İrtifak olan bu üç harf, aslında o gayrimenkulün “sabıka kaydı” veya “kullanım kılavuzu” gibidir. Bir mülkü satın almadan önce ŞBİ sütununda yazanları okumamak, ileride mülkünüzün elinizden alınmasına ya da üzerine tek bir çivi dahi çakamamanıza neden olabilir.
Bu rehberimizde, tapu sicilinin en kritik noktası olan ŞBİ kavramını, alt başlıklarını ve taşıdığı riskleri teknik ama akıcı bir dille inceliyoruz.
ŞBİ Nedir?
ŞBİ; tapu kütüğünde gayrimenkulün üzerindeki hak kısıtlamalarını, mülkiyet haklarını genişleten ya da daraltan durumları ve üçüncü şahısların o mülk üzerindeki iddialarını gösteren üç ana sütunun (Şerhler, Beyanlar, İrtifak Hakları) baş harflerinden oluşan teknik bir kısaltmadır.
Şimdi bu üç kavramın ne anlama geldiğine ve hangilerinin tehlikeli olduğuna tek tek bakalım:
1. Şerhler (Ş) Sütunu Nedir ve Riskleri Nelerdir?
Şerh, malikin (mülk sahibinin) o taşınmaz üzerindeki tasarruf yetkisini kısıtlayan veya geçici olarak durduran yasal şerhlerdir. Üçüncü kişilerin mülk üzerindeki haklarını korumak için konulur.
Tapuda En Çok Karşılaşılan Şerhler:
- Haciz / İhtiyati Haciz: Sahibinin borcu yüzünden icra müdürlüğü veya vergi dairesi tarafından konulur. Hacizli mal satılabilir ama borç da alıcıya geçer. Çok risklidir.
- İpotek: Bankadan kredi çekildiğini ve borç ödenmezse bankanın evi satma yetkisi olduğunu gösterir.
- Aile Konutu Şerhi: Eşlerden birinin, diğerinin rızası olmadan evi satmasını engeller. Bu şerh varken yapılan satışlar mahkemece iptal edilir.
- Satış Vaadi Sözleşmesi: Müteahhit ile noter üzerinden yapılan sözleşmenin tapuya işlenmesidir. “Bu ev gelecekte şu kişiye satılacaktır” anlamına gelir.
- Davalılık Şerhi: Mülk üzerinde devam eden bir mahkeme olduğunu gösterir. Mahkemeyi şerhi koyan taraf kazanırsa ev elinizden gidebilir.
2. Beyanlar (B) Sütunu Nedir?
Beyan, mülkiyet hakkını doğrudan kısıtlamayan ancak o gayrimenkulün hukuki, teknik veya fiziki durumu hakkında bilgi veren resmi açıklamalardır. Genellikle bilgilendirme amaçlıdır ancak çok kritik detaylar barındırabilir.
Tapuda En Çok Karşılaşılan Beyanlar:
- “Yönetim Planı Vardır”: Apartman veya sitenin ortak alan kullanımı, aidat kuralları gibi maddelerin yer aldığı yasal metindir.
- “Atatürk Orman Çiftliği sınırlarındadır” veya “Sit Alanıdır”: Binada tadilat yaparken veya arsa üzerine inşaat yaparken anıtlar kurulundan ya da özel kurumlardan izin almanız gerektiğini gösterir.
- “Üzerindeki Bina A Şahsına Aittir”: Tapu arsa tapusudur ama beyanda arsa üzerindeki evin başkasına ait olduğu yazılıdır. Ev alırken en çok dikkat edilmesi gereken beyanlardan biridir.
- “İmar Barışı Yapı Kayıt Belgesi Alınmıştır”: Binadaki kaçak durumların imar barışı ile geçici olarak yasallaştırıldığını gösterir.
3. İrtifak Hakları (İ) Sütunu Nedir?
İrtifak hakkı, bir gayrimenkul sahibinin, kendi mülkünün bir kısmını başka bir şahsın ya da kurumun kullanmasına yasal olarak izin vermesidir. Mülkiyeti tam olarak devretmez ama kullanım hakkını sınırlar.
Tapuda En Çok Karşılaşılan İrtifak Hakları:
- Geçit Hakkı: Arkada kalan ve yola cephesi olmayan komşu parselin, sizin arsanızın içinden geçerek yola çıkma hakkıdır. Arsanızın ortasından yol geçmesine katlanmak zorunda kalırsınız.
- İntifa (Kullanım) Hakkı: Mülkün kuru mülkiyeti (tapusu) sizdedir ama içindeki oturma, yaşama veya kiraya verme hakkı ömür boyu başkasına aittir. İntifa hakkı sahibi ölmeden o evden çıkarılamaz.
- Manzara Kapatmama / İnşaat Yapmama İrtifakı: Komşu parselle yapılan anlaşmadır. Örneğin, “Bu arsa üzerine 2 kattan fazla bina yapılamaz” şeklinde bir irtifak varsa, imar hakkınız olsa bile dava açılıp inşaatınız durdurulabilir.
- TEDAŞ / BOTAŞ Enerji Nakil Hattı İrtifakı: Arsanızın altından doğalgaz borusu veya üstünden yüksek gerilim hattı geçtiğini gösterir. Bu hatların geçtiği alanların üzerine bina inşa edemezsiniz.
Alıcılar İçin Editör Tavsiyesi: ŞBİ Sorgulaması Nasıl Yapılmalı?
Bir gayrimenkulü beğenip fiyatında anlaşsanız bile kapora vermeden önce mutlaka mal sahibinden güncel bir “Tapu Kayıt Örneği” (Takyidat Belgesi) isteyin.
Eğer ŞBİ sütununda anlamını bilmediğiniz bir ibare varsa, internetteki kulaktan dolma bilgilere güvenmek yerine belgenizle birlikte tapu dairesindeki memura ya da bir gayrimenkul hukuku uzmanına danışın. Temiz bir tapu, sorunsuz bir gelecek demektir.