Binanız riskli yapı çıktıysa ve kentsel dönüşüm süreci kapınıza dayandıysa, kafanız muhtemelen bir karışmıştır. Devletin masaya koyduğu iki ana seçenek var: bir tarafta yıllardır bilinen Yarısı Bizden kampanyası, diğer tarafta ise nispeten yeni gündeme oturan 3 milyon TL’lik kentsel dönüşüm kredisi. İkisi de cazip görünüyor, ikisi de “size yardım ediyoruz” diyor ama gerçek hayatta hangisi cebinizden daha az para çıkmasını sağlıyor?
Bu yazıda iki paketi rakamlarla yan yana koyup baştan aşağı tartacağız. Sonunda hangisinin sizin durumunuza uyduğunu net göreceksiniz.
Yarısı Bizden Kampanyası Nedir, Ne Veriyor?
Yarısı Bizden, adından da anlaşılacağı üzere kentsel dönüşüm maliyetinin bir kısmını devletin üstlendiği bir model. Ama burada anahtar kelime “hibe”. Yani aldığınız paranın bir kısmını geri ödemiyorsunuz, doğrudan size hediye ediliyor.
Mevcut paket şu kalemlerden oluşuyor:
-
875.000 TL hibe (geri ödenmez)
-
875.000 TL düşük faizli kredi
-
125.000 TL taşınma desteği (tek seferlik)
İlk bağımsız bölüm için toplam destek 1.875.000 TL’ye ulaşıyor. Aynı binada birden fazla daireniz varsa, sonraki konutlar için hibe yok ama diğer dairelerinizi çocuklarınıza, eşinize devrederseniz o daireler içinde hibe alıyorsunuz.
Ödemeler doğrudan hak sahibine değil, yükleniciye yapılıyor. İnşaat başladığında %30, taşıyıcı sistem bittiğinde %30, sıva aşamasında %30 ve yapı kullanım izin belgesi alındığında kalan %10 ödeniyor. Kredinin geri ödemesi ise yapı ruhsatı alındıktan 2 yıl sonra başlıyor ve 10 yıla kadar uzatılabiliyor.
Önemli bir şart var: bu kampanyadan yararlanmak için tüm kat maliklerinin müteahhitle kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalamış olması gerekiyor. Yani komşularınızla yüzde yüz mutabakat şart. Bir de “1,5 kat kuralı” denilen düzenleme var; yeni yapılan binanın inşaat alanının ve bağımsız bölüm sayısı eskisinin 1,5 katını geçmemesi gerekiyor.
Kampanya şu an için ağırlıklı olarak İstanbul odaklı; 39 ilçedeki riskli yapı sahipleri başvurabiliyor. Süre ise 31 Aralık 2026’ya kadar uzatıldı.
3 Milyon TL Kentsel Dönüşüm Kredisi Nasıl İşliyor?
Nisan 2026’da Bakan Murat Kurum’un duyurduğu bu yeni paket, Dünya Bankası kaynaklı bir finansman modeli. Adı üstünde, tamamen kredi; hibe bileşeni yok.
Şartları kısaca özetlersek:
-
3.000.000 TL’ye kadar kredi
-
Aylık %0,69 faiz oranı (yıllık efektif %10’un altında)
-
180 ay vade (15 yıl)
-
İlk 12 ay geri ödemesiz
-
Aylık taksit yaklaşık 29.150 TL
-
15 yıl sonunda toplam geri ödeme 5.247.000 TL
Bu rakamların 2.247.000 TL’si net faiz. Yani bir buçuk milyondan fazla parayı sadece faiz olarak ödüyorsunuz.
Krediden faydalanabilmek için icra veya haciz kaydınızın bulunmaması ve aylık taksitin hane gelirinizin %70’ini geçmemesi gerekiyor. İlk aşamada İstanbul, İzmir, Kocaeli, Sakarya, Manisa ve Tekirdağ’da uygulanıyor, sonrasında tüm Türkiye’ye yayılması planlanıyor.
Bir avantajı şu: belirli gruplar için ek faiz indirimi var. Şehit yakınları, gaziler, emekliler, engelliler, kadın hane reisleri ve düşük-orta gelirliler indirim alıyor. Ayrıca A sınıfı enerji kimlik belgesine sahip binalar yıllık %0,50, B sınıfı binalar %0,25 ek indirim hakkı kazanıyor.
İki Seçeneği Yan Yana Koyduğumuzda
Burada işin püf noktasına geliyoruz. İki paketi bir tabloda görmek gerçekten gözleri açıyor:
| Kalem | Yarısı Bizden | 3 Milyon Kredi |
|---|---|---|
| Hibe miktarı | 875.000 TL | Yok |
| Kredi tutarı | 875.000 TL | 3.000.000 TL |
| Taşınma desteği | 125.000 TL | Yok |
| Vade | 10 yıl | 15 yıl |
| Faiz oranı | Sübvansiyonlu | Aylık %0,69 |
| Toplam alınacak para | 1.875.000 TL | 3.000.000 TL |
| Geri ödenecek tutar | Sadece kredi kısmı | 5.247.000 TL |
| Hibe avantajı | 875.000 TL kazanç | Yok |
İlk bakışta “3 milyon daha çok para” diye düşünmek kolay. Ama bütün resme bakınca tablo değişiyor. Yarısı Bizden’de cebinize giren 875 bin lirayı hiçbir zaman geri ödemiyorsunuz. Devlet “haydi bu sana hediyem” diyor. Üstüne 125 bin de taşınma masrafları için veriyor.
3 milyon kredide ise her kuruşu, üstüne 2,2 milyon TL faizle birlikte geri ödüyorsunuz.
Peki Hangisi Daha Kârlı? Net Cevap
Sade matematikle bakarsak Yarısı Bizden açık ara önde. Üç sebepten:
İlk olarak hibe meselesi var. 875 bin lira küçümsenecek bir rakam değil, doğrudan servet transferi. Bu paranın bugünkü değeri de ileride enflasyonla erimiyor çünkü harcamayı bugünden yapıyorsunuz.
İkincisi, daha az borçlanmak. 875 bin TL kredi mi, yoksa 3 milyon TL kredi mi geri ödemek daha kolay? Cevap belli. Üstelik faiz yükü de aynı oranda azalıyor.
Üçüncüsü, kredinin geri ödeme şartları. Yarısı Bizden’deki kredi, sübvansiyonlu olduğu için piyasa faizinin çok altında. Yapı ruhsatı alındıktan 2 yıl sonra başlıyor, yani nakit akışı açısından da rahat.
Ne Zaman 3 Milyon TL Krediye Yönelmeli?
Yarısı Bizden her durumda kazançlı görünse de bazı senaryolarda 3 milyon kredi seçeneği mantıklı oluyor:
Daha büyük ya da lüks bir daire yaptırmak istiyorsanız, Yarısı Bizden’deki 1,5 kat kuralına takılırsınız. Mesela 100 metrekarelik dairenizi 200 metrekareye çıkarmak istiyorsanız, bu kuralın dışına çıkmış olursunuz ve hibe alamazsınız.
Kat maliklerinizle anlaşma sağlayamadıysanız, Yarısı Bizden tamamen devre dışı kalır. Komşulardan biri ayak diretiyorsa, kredi tek seçeneğiniz olabilir.
Birden fazla daireniz varsa, ikinci ve sonraki konutlar için zaten hibe yok. Bu durumda 3 milyon kredi, ek finansman olarak işinize yarar.
Bina maliyetiniz çok yüksekse, Yarısı Bizden’in 1,875 milyon TL’lik desteği yetmeyebilir. Lüks malzeme, geniş daire, prestijli bölge gibi durumlarda ek finansman gerekir.
Aslında bu iki seçenek birbirinin alternatifi olmak zorunda da değil. İkisini birlikte kullanmak çoğu durumda en akıllı strateji oluyor: ilk konutunuz için Yarısı Bizden hibesi + ek konutlarınız veya maliyet farkı için 3 milyon kredi.
Başvuru Süreci ve Dikkat Edilecekler
Yarısı Bizden için Kentsel Dönüşüm Başkanlığı’nın irtibat ofislerine gitmeniz ya da çevreşehir.gov.tr üzerinden başvurmanız gerekiyor. Müteahhidinizin ŞANTİYE-M sistemine kayıtlı, lisanslı bir firma olması şart.
3 milyon kredi için de aynı şekilde Kentsel Dönüşüm Başkanlığı irtibat ofislerinden başvuru yapılıyor. Burada banka muhatabınız olmuyor; doğrudan bakanlık üzerinden yürüyor süreç.
Her iki seçenekte de sürecin başında bir gayrimenkul danışmanı veya hukuk müşaviriyle görüşmek altın değerinde. Çünkü kağıt üzerinde her şey çok güzel görünüyor ama kat karşılığı sözleşmeleri, hak kayıpları ve yüklenici riskleri konusunda profesyonel destek almak ileride çok büyük dertten kurtarır.
Sonuç: Karar Verirken Sormanız Gereken Sorular
Hangi seçeneğin sizin için doğru olduğuna karar verirken şu üç soruyu kendinize sorun:
Binanız hangi şehirde ve riskli yapı statüsünde mi? Tüm kat maliklerinizle anlaşabiliyor musunuz? Mevcut dairenizin yaklaşık 1,5 katı kadar büyüklükle yetinebilir misiniz?
Bu üç soruya da “evet” diyebiliyorsanız, Yarısı Bizden tartışmasız en kârlı seçenek. Hibe avantajını kaçırmak büyük kayıp olur. Sorulardan birine “hayır” geliyorsa, 3 milyon kredi devreye giriyor; ya tek başına ya da Yarısı Bizden’in tamamlayıcısı olarak.
Kentsel dönüşüm bir kez yaşanan süreç, dönüşü yok. Hangi paketi seçerseniz seçin, müteahhit seçiminden sözleşme detaylarına kadar her adımı dikkatli atın. Çünkü asıl kayıp, yanlış destek paketi seçmekten değil, sürecin sonraki aşamalarında yapılan hatalardan geliyor.